商業施設の収益構造とは？
ツイート商業施設とは？
使用の目的を商業施設に絞った建物で、飲食業や小売業を主に営む企業に賃貸することで、収益が見込まれる不動産が商業施設です。賃貸マンションやオフィスビルと並び、日本の不動産ファンド市場で大きなシェアを占めています。
大きく分けると、投資対象となる商業施設には2つのタイプがあります。1つが郊外型商業施設です。これには、ホームセンターや家電量販店などの専門店、ショッピングセンター、複数の専門小売店舗や娯楽施設が併設されているモール（シネマコンプレックスなど）などが含まれます。
また、通常の店舗では扱わない試作品や中古品を扱うブランドショップ等の専門小売店を大量に集めたアウトレットモールもこれに含まれます。もう1つは、大都市や首都圏の駅前に所在する都市型商業施設です。
これには、専門店や高級テナントによるシングルテナントビル、アパレルや飲食等の店舗によるマルチテナントビルが含まれます。また、ソシアビルと呼ばれる雑居ビルは現在、一般的な投資対象とはなっていません。
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収益構造の概要について
商業施設独自の特徴もありますが、その他の点に関してはオフィスビルとほとんど同様です。
＜売上歩合＞
飲食業や小売業を営む企業からの賃料収入が、商業施設の主な収益源です。一般的にこれらの企業はその賃料を、商業施設内で行った営業の売り上げの中から負担しています。
賃料が固定されている場合もありますが、売上歩合賃料の場合もありますし、売上歩合と固定賃料が合わさることもあります。
＜定期借家＞
賃料を売上の中から負担するわけですから、営業が不振に陥った場合には退去の申出や賃料の減額要請が行われる可能性があります。こうしたことを考慮して、長期に渡る賃貸借契約を結ぶことも多くなっています。
金融商品としての収益の特徴について
＜核テナントの影響力が大きい＞
核テナントとは商業施設の中心となるテナントのことで、施設全体の競争力がこの核テナントの集客力に大きな影響を受けます。特に大きな影響を被るのが退去した場合です。
核テナントのグループ会社や法人がマスターリースを行い、個々のテナントに対して転貸するというケースもあります。また、核テナントを複数持つモールや特に持たないモールもあります。
＜オペレーターの影響力が強い＞
AMやPMなどの実質的に商業施設全体を運営する会社のことをオペレーターなどと呼びます。施設の収益力はこのオペレーターの運営力に大きく左右されます。
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