アクイジョン時の資金の流れとは？

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資金調達と物件取得のお金の流れ

 

�@匿名組合出資

まずは、投資家からの匿名組合出資を合同会社が受け入れます。

 

 

�Aノンリコースローン

続いて、ノンリコースローンをレンダーは、合同会社から調達します。レンダーは投資家に優先して返済を受ける立場（つまりは、投資家よりもリスクの低い資金提供を行う立場）ですので、条件として投資家による匿名組合出資の実行が求められます。こうした投資家とレンダーとの関係は、優先・劣後構造と呼ばれます。

 

�B不動産信託受益権売買

合同会社は、売主が保有する不動産信託受益権を、ノンリコースローン及び匿名組合出資で調達した資金で取得します。信託建物消費税と信託不動産の対価を合同会社が支払い、これと同時に、取得日以降の税相当額を取得した年度の固定資産税・都市計画税の清算金として売主に支払います。

 

そして、貸主として売主がテナントから預かっていた保証金・敷金等を引き継ぎます。これらの支払いや受領は実務においては同時に行われるため、売主にはプラスマイナスが行われた額が支払われます。

 

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�C積立金等

合同会社は、テナントへの敷金等返還準備金、保有税や保険料支払いのための運転資金保留金、建物修繕のための修繕積立金等を不動産保有者である信託受託者に積み立てます。

 

�D各種コスト（組成コスト）支払い

投資家の勧誘を匿名組合出資に関して行った第二種金融商品取引業者への私募取扱手数料とレンダーへの融資手数料が資金調達に関するコストです。

 

物件取得に関するコストとしては、不動産鑑定業者やER作成業者、MR作成業者への報酬、司法書士への手数料と登録免許税支払、信託受託者への当初信託報酬、仲介を担った第二種金融商品取引業者への媒介手数料が挙げられます。

 

 

この他、会計税務事務所や法律事務所に相談した対価としての報酬や意見作成費用が、ストラクチャーチェックのために必要となります。また、当初事務委託報酬が、合同会社の事務を委託する会計税務事務所に支払われます。AMに対して最後に、取得報酬（AMフィー）が支払われることとなります。

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