ディスポジションとは？

ディスポジション（処分・売却）プロセスについて

投資家に出資金を償還するために最終的に保有不動産を処分し、残額については投資家に運用益として分配し、その運用を終えるのが不動産ファンドで、この一連の手続きはディスポジション（処分）と呼ばれます。以下で、主な業務の内容を紹介します。

A.保有不動産の適正な価値を把握する

投資家の利益を極大化するのがAMの役割であり、ディスポジションにおいては、保有不動産からいかに多くのキャピタルゲインを実現するかが試されます。保有不動産の適正価値はこの前提となるため、常に把握しておかなければなりません。

B.マーケティング

保有不動産の適正価値の次に確認が必要なのが、不動産売買マーケットの動向です。常日頃からAMはマーケットの動向をチェックし、さらには他のAMや仲介業者などと情報を交換して、最も良い不動産売却のタイミングを逃さないようにしておく必要があります。

C&D.売却プランの策定など

買い手側や市場の動向をマーケティングを通じて把握しつつ、売却の具体的なプランを検討します。いくつかの売却方法があります。大きく分けると、単独の買主に対して複数の物件をまとめて売却する一括売却と、個別に売却を行う個別売却に別けられます。

一括売却が得策か、あるいは個別売却が得策かという判断を不動産タイプや需給動向等を勘案した上で行うのがAMです。さらには、買主と個別に交渉する相対取引か、一斉に複数の買主候補から条件を募って売却先を決定する入札取引かといった選択や、売却を仲介業者を通じて行うのか、1社の仲介業者をセーラーズエージェントとして選任するのか、あるいは直接交渉を行うのかといったことについても決定しなければなりません。

第三者への売却というべきものを委譲で紹介しましたが、同じスポンサーやAMが関与するREITを含んだ後継ファンドへの売却という方法も有力なディスポジションの手段の1つです。もちろん、利益相反には注意が必要です。