デューデリジェンスとは何か?

デューデリジェンスとは何か?

このエントリーをはてなブックマークに追加  

デューデリジェンスとは?

 

デューデリジェンスとは、簡単に言えば「不動産の原材料としての価値をチェックすること」となります。実際には、ソーシングした投資対象不動産の適正評価・精査作業を行います。より具体的には、投資対象の不動産について、投資家に追加投資が必要となるようなリスクを有していないか、収益が投資家の期待したものとなるかどうか、投資家にとって適正な価値での取得を行おうとしているのかどうかといった点などを確認することとなります。

 

デューデリジェンスとは何か?

 

このデューデリジェンス作業に加えて、対象不動産の定期性価値の判断、そして最終的に売主側との取得価格の交渉による決定を担うのがAMです。こうした作業というのは、米国のM&A取引や不動産取引等で行われていた慣行でした。デューデリジェンス作業の具体的な概要を以下で紹介します。

 

 

1.投資対象不動産の収益性調査

最も基本的な作業です。投資対象となる不動産からの収益(賃料等)を見込んで投資を行うのが投資家ですから、過去の収支の実績や賃料収入の根拠となる賃貸借契約書の内容などを十分に精査しなければなりません。

 

その上で、将来、対象不動産の売却や賃貸によって得ることのできる現金(キャッシュフロー)を想定し、想定したキャッシュフローに対する正確な投資価値を算定します。

 

キャッシュフロー想定のプロセスにおいて最終的に参考となるのは、エンジニアリングレポートによる環境や建物のリスクの調査結果です。また、投資価値算定のプロセスでは、鑑定評価書による鑑定評価額が最終的には参考になります。

 

スポンサーリンク

 

2.エンジニアリングレポートの取得

専門家が対象不動産の物理的状況についてまとめたレポートがエンジニアリングレポートです。追加投資が発生するような物理的なリスクがないかどうかをこのレポートで確認します。

 

 

3.不動産鑑定評価書の取得

不動産鑑定士が対象不動産の適正な経済的な価値についてまとめたレポートが不動産鑑定評価書です。ERの内容が不動産鑑定評価書に反映されます。

 

 

4.その他調査・留意事項

境界・越境、権利の関係といった法的な調査も重要になってきます。

 

しばしば、物理的調査(建物や土地が物理的に問題がないかどうかのチェック)、経済的調査(投資価値や収益性のどのチェック)、法的調査(法律上問題がないかのチェック)の3つに分けられるのがデューデリジェンス作業です。

 

経済的調査の代表例が上述の1で、物理的調査が2、法的調査が4となります。投資判断は以上の3つの調査を勘案して総合的に行うわけですが、この際に取得価格についての第三者の意見として勘案されるのが鑑定評価額です。




このエントリーをはてなブックマークに追加