不動産信託受益権とは?

不動産信託受益権とは?

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信託の仕組みについて

 

委託者がある財産を信託して受託者にその財産権を移転し、受益者のために受託者はその財産の管理者処分を行い、その財産から生じた利益を受益者に交付するというのが信託法に定められた信託の仕組みです。

 

不動産信託受益権とは?

 

ある財産の信託を任せられた委託者と信託を受けた受託者、そして信託された財産の信託財産から受益を得る受益者という3者から成立するのが信託です。また、信託財産からの利益を受ける受益者の権利のことを信託受益権と言います。

 

上述した3社を不動産ファンドに当てはめてみると、不動産の売主が委託者で、信託銀行が主に受託者、そして、不動産の利益を受けることとなる当初の受益者は売主自身ということになります。

 

不動産を信託することによって売主は、不動産を信託財産とした不動産信託受益権を手にすることとなります。器となる3つの法人は、この権利を売主から取得することとなります。取得した後は受益者が器となり、不動産(信託財産)からの利益を受け取る権利を保有することとなるわけです。こうした信託のことは、不動産管理処分信託と呼ばれています。

 

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不動産信託受益権の活用によるメリット

 

現物不動産/実物不動産と不動産信託受益権ではいくつかの点で異なります。

 

流通税の軽減

通常の場合、現物不動産の売買において買主には、登録手続きに要する国税としての登録免許税と地方税としての不動産取得税の両方が課せられます。その一方で、不動産とは異なる不動産信託受益権には、不動産取得税が課せられません。

 

また、現物不動産と比較して、登録免許税は大幅に軽減されます。さらに、借入の際には金融機関等から抵当権設定が求められるのが現物不動産で、登録免許税はここでも課せられますが、不動産信託受益権であれば質件の設定だけでパスできます。

 

 

投資適格性の補完

不動産の信託を引き受けるにあたって信託受託者は、信託に適した物件であるかどうかを幅広く調査します。ですから、一定の投資適格物件が不動産信託受益権の裏付けになっているということができます。

 

 

担保適格性の向上

不動産の所有者として、建物修繕のための積立金やテナントからの敷金等の現金も預金として保有しているのが信託受託者であるため、これらの預金も不動産信託受益権の裏付けとなる信託財産に含まれるということになります。

 

不動産信託受益権への質権決定によって金融機関としては、不動産以外にも信託財産に含まれる預金についても同時に担保に設定することが可能となります。

 

 

不動産特定共同事業法の適用外

現物不動産ではなく、不動産信託受益権を投資対象とするのがGK-TKスキームであるため、不特法の適用範囲からは外れます。




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