REITスキームの投資法人について
ツイートREITとは何か？
REITとは不動産投資信託のことで、投資法人（投信法上に定められた）を器とした不動産ファンドの仕組みはREITスキームと呼ばれます。投資信託及び投資法人に関する法律の略称が投信法で、2000年に施行されました。
投資家資金を用いて不動産等を売却するための仕組みが資産流動化法でしたが、投信法は不動産等に投資家が出資するするための仕組みであると言えます。また、TMKスキームやGK-TKスキームとは異なり、個人投資家も含めた一般投資家をも対象とした不動産ファンド（公募ファンド）で主に用いられているのがREITです。
不動産の小口化の実現方法
投信法に投資法人としての概要は定められています。投信法に定められた投資家に、投資証券を発行することによって出資を受け入れるのが投資法人です。投資法人の社員として投資法人持分を保有することになるのが投資家です。
これによって、投資法人が保有している不動産の持分を保有しているかのような効果を得られるのが投資家です。投資家に不動産の収益をその持分に応じて分配するのが投資法人の役割です。
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REITスキームの主な特徴
器である投資法人が発行する投資証券の上場が可能であるという点が、REITスキームの最大の特徴です。証券取引所を通じて不特定多数の投資家同士が、互いにある証券を売買可能な状態にすることを上場と言います。
従って、投資法人が不動産を売却して投資家の出資分について償還を行わなくても、投資家自らが、保有している投資証券を他の投資家に売却することで換金を行えるのが上場REITであるということになります。
ちなみに、投資家の償還請求に投資法人が応じることは、上場の要件として禁止されています。このファンドは投資家から見た場合に、その出口が閉ざされている仕組みとなっていることから、クローズドエンド型ファンドと呼ばれることがあります。
このように、投資家資金の返済が必要ないために安定的に運用することが可能であ反面で、投資家からしてみれば市場を通じた売却を行わなければならないために、不動産の持分とも言うことのできる投資証券の価格が変動しやすいという点がREITに関して留意すべき部分です。
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