プロパティマネージャー（PM）について

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プロパティマネージャー（PM）とは？

 

不動産会社のグループ会社やその一部がその役割を担うのがPMです。不動産の日常管理を行うのがPMですから、器あるいは不動産のオーナー（保有者）である信託受託者とPM契約を締結し、その日常管理の対価として当該オーナーからPM報酬を受領します。

 

 

PMの役割について

 

5つの役割がPMにはありますので、以下で紹介してみたいと思います。

 

�@BM

建物管理業務（ビルメンテナンス）を指しています。具体的には、設備管理業務や建物の清掃、防犯、環境衛生管理業務、空調・電機・給排水等の各設備の運転などを行うビルメンテナンス業者を統括し、建物の価値の維持をコストを抑えながら図っていきます。

 

ビルメンテナンスという用語は、住居系の場合も建物管理を表す言葉として用いられています。

 

�ALM

これはリージングマネジメント（＝LM）のことで、この業務は新規テナント募集と既存テナント管理の2つに大別できます。前者では、テナントの募集営業や賃貸借契約の手続き、賃貸借条件の交渉等を行い、後者では、契約更新の手続きや日常のクレーム対応、賃料改定の交渉等を行います。

 

テナントからの賃料収入が不動産ファンドのインカムゲインの源泉となりますから、テナント収入の最大化をテナントのニーズを抑えながら実現する必要があります。

 

�BCM

これはコンストラクションマネジメント（＝CM）のことです。具体的には、大規模な修繕（中長期修繕工事）の企画立案やその実施、日常修繕などを行います。コストのバランスと建物の維持を両立する必要があるという点では、BMと同じです。

 

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�Cキャッシュマネジメント

PMには、上記の業務に加えて不動産に係る資金管理（キャッシュマネジメント）も求められます。具体的な業務としては、AM・オーナーへの入金報告、請求・催促等も含んだテナントからの入金管理、出金管理及びAM・オーナーへの出金報告、AM・オーナーへのBM業務等の支払資金の要求（ファンディングリクエスト）等が挙げられます。

 

�Dレポート業務

通常、�@から�Cの業務状況はスタッキングプラン（貸室とテナントの情報を建物の断面図に記載したもの）やレントールと共に、PMレポートに毎月記載してAM及びオーナーに報告します。また、業務についての年間の予算計画を作成し、更にそれをAM・オーナーに説明し商人を得ることも重要な業務です。

 

 

PMの報酬は、どうなっているか？

 

賃料等対象不動産の総収入×2％〜6％程度が前記の内の定例業務に対してPM報酬として支払われます。また、賃料の1月分程度の報酬がLM業務の新規テナントと成約した際に支払われ、CM業務の場合には一定料率を工事費に乗じた額が支払われるというのが一般的になっています。

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